房价13万难盈利 融信深陷地王泥潭

房价13万难盈利 融信深陷地王泥潭

  来源:英才杂志

  “每一幅地王背后都是一部血泪史。”莆田商人欧宗洪创办的融信中国(03301.HK,以下简称融信)对此应该深有感触。

  一切都源于那场震惊全国的土拍。2016年8月17日,融信力克万科、仁恒等18家房企,以总价110.1亿的价格拿下了上海静安区中兴社区宅地,较起始总价46亿元溢价139%,楼面价超过10万/平方米,可售部分实际楼面价预计达到14.59元/平方米,刷新了全国纪录,成为新的中国地王。

  一战成名,融信瞬间成为业内关注的焦点。但正因为2016年火爆的土拍市场,房地产调控由此进入高压态势,上海也相继出台了限价令。

  顶着“地王收割机”的融信倍感煎熬,开始主动降速,试图摆脱“地王”的标签。

  万科的算盘

  13万/平米的均价,能否让开发商盈利仍旧是一个疑问。

  2020年5月13日,耗时多年,几经波折的中国“地王项目”——中兴路一号终于开盘。据悉,此次共推出了229套约50—210㎡的房源,总体均价为12.98万元/㎡,具体一房一价。

  只不过,融信已经退居幕后,转由万科操盘。《英才》记者翻阅万科财报发现,万科于2016年12月披露,其以53.95亿元入股该项目,持股49%;而在2019年报中,万科在该项目中持有的比例升至49.7%。

  更令人关心的则是该楼盘的售价,要知道该地块楼面价就已经超过10万/平米,而13万/平米的均价,能否让开发商盈利仍旧是一个疑问。

  万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海去年就曾表示,中兴路一号预计单价13万元/平方米,这是个“不赚钱的价格”。

  相比上海豪宅楼盘,中兴路一号的价格并不占优势。13万元的价位在上海基本可以覆盖所有高档项目。绿地收购中民投的董家渡项目后,该项目已经开盘,命名为绿地海珀外滩,售价为13.8万/平米左右。这一黄金地段聚集了融创外滩壹号院、景瑞尚滨江等项目,售价也都在12-13万左右。而中兴路一号的地理位置优势并不如外滩,这样的价格,自然难以吸引买家。

  链家官网显示,与该地块仅一街之隔的万科翡翠雅宾利目前二手房均价约92227元/平米。位于附近的华侨城苏河湾二手房均价为121129元/平米。而数据显示,万科翡翠雅宾利在售的324平方米别墅,平均售价不到10万/平米。

  据悉,上海万科于2015年进入静安中兴板块,而雅宾利约50万方超体量住宅才是万科的重磅产品,中兴路一号紧邻雅宾利项目,与雅宾利1-4期滚动开发,资源和配套共享互补。

  万科此举,可能希望通过翡翠雅宾利的配套带动中兴路一号的销量,而通过中兴路一号的高价格,提升周边项目的售价。

  融信的账本

  融信在2019年业绩发布会上再次向市场表明其降杠杆的决心。

  面对高压的房地产调控,对于未来的“豪赌”已经无法实现。此后,融信一直想尽办法摆脱“地王”带来的束缚。“我们一直想把激进这个帽子摘掉,一个地王就把我们搞得够呛。我们不是激进,我们还是很稳健的。”

  此后,融信出售其近半数股权给万科,回血53.95亿元,但这仍旧无法在短期内改善融信的财务状况。

  据观点地产统计,2016年-2017年,融信在全国范围内分别新增21宗和78宗地块(包括29亿收购海亮集团资产包55%股权中的30余个项目),支付权益地价为246.2亿元和342.4亿元。

  其中,由于数宗高地价地块进账,2016年融信的新增土地成本高达12936元/平方米;与此同时,年内已交付物业的已确认平均售价为14384/平方米,地售比高达90%。

  大手笔斩获土地的背后,融信的负债率也在2017年达到高峰。数据显示,2016年-2018年,融信的净负债比率分别为98%、159%和105%。

  经历了快速扩张后,融信在2019年业绩发布会上再次向市场表明其降杠杆的决心。财报显示,截至去年底,融信净负债率大幅降低至70%。

  此前几年的销售带来了利润规模的充实。2019年融信毛利润为125亿元,同比增长约55%;毛利率约24%;净利润约为58.9亿元,同比增长70%;归母核心净利润约31.8亿元,较去年增加27%。

  但从盈利能力来看,融信表现不佳,近四年毛利率20.2%、16.6%、23.5%、24.2%;净利率仅为15%、8.7%、10.1%、11.5%。

  而融信降低净负债率的“玩法”,也跟部分高周转房企一样,通过降低权益占比,提高整体股东权益。

  资料显示,在2019年融信新增土储中,土地总成本368亿元,而融信的权益代价仅163亿元,权益占比44%,尚不足一半,低于同规模房企平均水平。

  同时,在2700万平米的总土储,融信应占的建筑面积为1331万平米,占比49%,同样不足一半。

  克而瑞公布的2019年房企销售排名中,融信的权益销售额为833.9亿元,权益占比仅有59%,甚至低于2017和2018年的69%和68%。

  猛踩刹车,提质增效是融信在未来几年的主基调。2019年融信的合约销售额达到了1413亿元,同比增长16%,完成了全年1400亿元的目标。

  但仅不到20%的增速,连创年度销售额增长的新低。要知道,这个增幅在2016-2018年分别高达107%、104%以及73%。

  而在业绩发布会上,管理层对2020年并没有具体的数字要求,只是表示“保证10%-12%的增长”。

  2018年,融信提出主动降负债,2019年里,融信开始囤积现金,截至去年底公司有息负债增长1%至631.78亿元。货币储备方面,融信拥有货币资金343.09亿元,同比增长37.26%,一年内的短期借款为187亿元,现金短债比1.8倍,短期内没有偿债压力。

  看来,融信已经对速度没有太高的要求,从收割地王到财务良好,融信仍在路上。

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责任编辑:刘万里 SF014

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