长租公寓涨价:生死边缘的道德抉择

  文/本刊记者 郑栾

  来源:商界

  春节过后,大众的所有注意力都投在了“新冠肺炎”疫情上。此时,长租公寓行业爆发了巨大争议——一些长租公寓企业借机增长房租,或者向房东要求减免房租的同时,对租户的租金照收不误。

  这种商业伦理上的争议,背后是整个长租公寓行业不景气的现状。原本就经历了倒闭潮的长租公寓行业在疫情中雪上加霜。对某些企业来说,命都要保不住的时候,没资格考虑要不要脸的问题。

  但众多被伤了心的用户,恐怕很难会继续租下去了。

  一个长租公寓创业者的春节

  “正月初三晚上国务院发布(延迟开工开学的)文件,正月初四我跟股东开会 ,开始去找口罩、消毒水、测温枪这些一线必备的防疫物资。那时候就已经很难了。” 乐乎公寓的创始人罗意在接受《商界》记者采访时说。

  借助一位股东在海外的资源,罗意成功调集了一批口罩,在疫情爆发的初期调集给了各地的一线员工。他有些后悔没有多储备一些口罩,因为公司后来再想买口罩难度较大。

  乐乎创立于2014年,定位“长租公寓轻资产运营服务品牌”,并在2018年中获得了过亿元的B轮融资。由于很早就定位“轻资产”“运营服务”,外加拿到了一笔比较可观的融资,罗意坦言,乐乎的现金流还未承受很大压力。

  但他认为,对整个行业来说,疫情已经带来了巨大影响。

  首先,2019年长租公寓行业经历了寒冬,尤其年底都是租户退租的高峰期,活下来的企业都希望2020年上半年能迎来一个“小阳春”。

  “毫无疑问,今年的小阳春是不会来了,甚至疫情的结束也没有确定的时间。”

  同时,防疫物资的短缺和长租公寓用户构成的复杂性,都会对企业当前的经营带来更大的压力。

  前一年底行业不景气,新一年的高峰被无限推后,甚至可能被抹平,2020年对整个长租公寓行业都是挑战。

  事实上,长租公寓行业在整个商业生态中处于比较长尾的位置,2016-2018年,受到融资环境宽松、资本机构看好中国企业的影响,长租公寓进入一段爆发增长的时期,但随着经济下行压力增大,新增用户数量下降,老用户的消费也更趋于理性。

  大趋势的变化,要经历一个较长的时间周期,才能在行业里产生影响。

  眼下的这场疫情,是否会让行业在3-5年内难以恢复元气?这是行业内每一个创业者都无法下定论的。

  而谈及部分企业的涨价举动,罗意表示,在核实真实信息前,不希望做出评价。

  “但从行业的角度看,现在的涨价的成本都是比较高的,我认为从目前的供需关系来看,好像没有太多涨价的理由。整个外部宏观经济可能各行各业都受到疫情影响的情况下,我觉得覆巢之下难有完卵,没有哪一个行业可以独善其身,但并不影响整个租赁产业的发展。”

  对罗意和乐乎来说,形势也许还没有到生死存亡的阶段。但很多长租公寓企业被商业模式带来的资金压力扼住了喉咙,让它们不得不伸手从用户手里掏钱。

  危险的商业模式

  疫情期间,据多家媒体报道,蛋壳公寓一方面向北京、无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地的房东要求执行不少于30天的免租期,另一头的房租和服务费却照收不误。

  很多房东表示,蛋壳并没有和他们协商,而是强制执行。

  面对质疑,蛋壳公寓发布了《致蛋壳公寓租客的一封信》,其中承诺,对武汉租客将会返还一个月的租金,其他城市的租客则根据当地政府发布的因疫情延期返工的天数返还租金,或提供相对应的免费延住申请。

  但这返还的费用也并非现金,而是一些“代金券”,可用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用(非自缴)、租金(分期月付除外)及续租首付款等蛋壳app内账单费用。有租客计算,自己被返还的租金至少能交4年的各类费用,但谁能租房这么久?

  蛋壳的同行自如,也做了不太体面的事儿。

  据《中国基金报》报道,有不少自如租客在微博上反映自如续约涨价的情况。

  有网友称,自如趁疫情期间,租客不便搬家换租,租金续租增长10%-30%,涨价最高竟然达到38.3%。

  也有房主表示,自如一边给租客涨价,另一边却让房东降价。该房主称这样的操作“没有一点契约精神,两头吃的操作毁三观!”

  实际上,很多长租公寓的商业模式十分危险。

  不久之前,随着青客公寓、蛋壳公寓的上市,部分舆论看好长租公寓行业,认为洗牌期已过,头部企业盈利的机会已经到来。

  按运营模式来分,国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。其中集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。而分散式主要是从租赁中介业务延伸而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理。

  前几年,长期公寓企业为了快速抢占市场份额,不惜采取“高进低出”的竞争策略,这也进一步压缩了长租公寓企业的盈利空间。已经上市的两家长租公寓企业中,青客公寓2019年第三季度营收为3.4亿元,净亏1.25亿元,较上一季度扩大75%;蛋壳公寓在2019年前10个月营收57.13亿元,净亏损为28.13亿元。

  据招股书显示,蛋壳公寓的租赁成本自2017年以来逐年攀升,由2017年的5.12亿元增至2019年前三季度的44.5亿元,增长超过7倍,占总运营成本比例由77.9%进一步提升至2019年三季末的89%。

  青客公寓的招股说明书也显示,2019财年前9个月,青客公寓的租赁费用为7.19亿元,占总运营成本的比例超过77%。

  高昂的租赁成本让蛋壳公寓的“身负重债”。截至2018年末,蛋壳公寓总资产负债率为83%,处于近年来的较低水平,但到2019年三季度末,这一比率又进一步提升至100%。

  以蛋壳为代表的长租公寓企业,大多以向用户提供“租金贷”缓解杠杆压力。

  蛋壳公寓招股书显示,公司与租户签订合同时,会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式。租户在支付首月房租后,向合作银行申请一笔金额为11个月房租之和的贷款,申请成功后,银行将贷款一次性打给蛋壳公寓,租户每月向银行偿还贷款,蛋壳公寓则定期向房东支付租金。

  这样,企业就可以提前收到尚未支付给房主那部分房租,进而缓解企业的资金压力,有更多的资金用户与扩展房源。蛋壳公寓在招股书信息显示,2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓上使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和 67.9%,在长租公寓市场处于比较高的水平。

  根据青客披露的招股书,截至2019年6月,青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷,有65.2%的租客使用租金贷。

  此前蛋壳的招股书显示,2019年前9个月,通过租金贷模式获取的租金预付款,已经占到蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年,这一比例高达90%和88%。

  通过租金贷,长租公寓企业可以一次性从银行或贷款平台(以贷款平台居多)拿到现金流,但却将一部分风险转嫁给了用户,长租公寓企业再用这些资金进行投资或扩张。

  这样的商业模式像一列装满炸药的高速列车,极其危险,只不过疫情的火花提前点燃了引信。

  去年12月,住房和城乡建设部等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户;住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

  据媒体报道,北京、深圳、杭州全国多地的蛋壳公寓被业主集体投诉,其中仅深圳地区就有至少上千名业主参与。2月14日,深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人,要求其高度重视此事,及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案,按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

  政策压力加上疫情带来的影响,将原本有希望回暖的长租公寓行业再次打入深渊。

  即使是幸存的企业,现金流也并不宽裕。这就不难理解,为什么哪怕是自如和蛋壳这样在行业内有较大影响力的长租公寓品牌,也选择牺牲品牌美誉度来换一点点的现金流。

  这个行业的前路仍然布满荆棘。

责任编辑:刘万里 SF014

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