蓝光回应监管函:楼市调控+地价走高影响存货去化和毛利率

  蓝光回应监管函:楼市调控+地价走高影响存货去化和毛利率

  来源:798守夜人

  6月3日,近期饱受债券大跌、股权转让万科、挥泪甩卖华东项目等消息困扰的蓝光发展发布公告,回应了上交所年报问询函关于毛利率、去化、应付账款、三道红线等多个问题。

  毛利率方面,监管函要求公司补充说明:(1)结合公司房地产开发业务的区域布局、库存结转和行业可比公司情况等,说明公司营收增速放缓的主要原因;(2)公司毛利率下降的主要原因,是否存在持续性,并充分提示风险。

  蓝光发展表示,公司营收增速放缓主要是由于疫情对工程进度的影响,如剔除该影响,公司增速将与19年增速基本持平,另选取了与公司营业收入前后5名的可比公司,根据其年报披露显示2020年平均增幅为14.72%,较2019年增速下降18.16个百分点,公司增速放缓属于行业正常波动。

  公司毛利率下降主要是由于近年来政府对地产行业持续的政策调控,控房价和土地市场的持续升温导致销售价格受限及土地成本升高。基于目前市场环境,经初步测算目前公司在手项目毛利率在20%左右,但是考虑到政府“房住不炒”的整体基调及市场环境的不确定性,公司毛利率持续下降的风险依旧存在。同时,公司也在持续通过精益管理、合理的产品配置等措施进行应对,大幅降低费用,保证股东利润。

  存货去化方面,监管函要求公司结合相关项目分布区域的房地产调控政策、产品类型、市场行情、开发时间等,说明已完工开发项目和在建开发项目的存货跌价准备计提是否合理、充分,相关项目是否存在去化风险。

  蓝光发展表示,公司在经营决策时将存货去化作为对公司影响最重大事项之一,对各项目分析采取不同的销售策略进行销售,不存在重大的去化风险。公司在2021年1季度实现销售金额252.19亿元,销售面积254.22万平方米,同比增幅分别达到了133%、116%。

  截至2020年末公司已完工存货为206.88亿元,较2019年末增加17.92亿元,其中:2020年新增结转项目增加完工开发产品51.62亿元,2020年去化2019年结余完工存货33.70亿元。

  同时,蓝光发展表示,公司在获取土地的决策过程中,审慎考虑了国家房地产调控政策可能持续甚至趋严的影响因素,采用招拍挂和收并购等方式理性获取土地,房地产调控政策对在建开发项目的销售去化速度产生了一定影响,但不会对项目整体获利造成重大影响。

  其他应付款方面,监管函要求公司补充说明(1)列示其他往来款的具体交易背景、交易对方、偿付时限等,并明确交易对方是否涉及公司关联方;(2)其他往来款中49.62亿元涉及承担资金使用费义务,请说明上述往来款的资金偿付安排、使用费率等约定,是否存在侵害上市公司利益行为。

  蓝光发展表示,公司其他往来款合计111.01亿元主要构成为:合作单位往来款项89.44亿元、代收代付款11.88亿元、其他经营性应付6.32亿元、股权投资款2.18亿元、预提诉讼赔偿款1.17亿元。其中有明确偿付时限的金额为49.62亿元,其余款项无明确偿付期限,根据具体业务时间偿付。

  其他往来款中涉及资金使用费义务的49.62亿元,综合资金占用费年化费率12.65%,该资金使用灵活、无实物抵押担保,在同等条件下借款利率与外部同类型借款利率相当。

  上述资金截止目前已经归还22.83亿元,剩余26.80亿按照协议约定偿付时间分别为二季度2.93亿元,三季度12.49亿元,2022年度11.37亿元。

  监管函指出,结合目前“三道红线”的相关标准,说明公司后续去杠杆、降负债的具体应对措施及相应债务偿付安排。

  蓝光发展表示,截止2020年12月末,公司合并报表范围有息负债规模为729.85亿元,现金短债比1.06净资产负债率为88%扣预收资产负债率73%。整体有息负债规模适度,债务风险可控。

  2021年公司资金管理的总体策略:控负债规模,优化债务结构,降低融资成本,保现金流安全,在安全的前提下稳健发展。预计有息负债规模保持稳中有降。

  2021年公司对区域融资考核不再以规模为主,以融资效率高、成本低、久期长、使用灵活、有增量为思路。

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