2000亿财富中介之王离世,房产江湖更险恶

  2000亿财富中介之王离世,房产江湖更险恶

  来源:盐财经

  作者:古月一刀

  中国有句老话,盖棺定论。

  说的是一个人的是非功过,要到死后才能做出结论。

  在昨天的中国舆论场,一位企业家死亡后,身后的两派声音格外对立。

  一边是颂扬,一边是咒骂。原因无它,只因为涉及到了中国人的命根子——房子。

  当代中国人一生中花的最大的一笔钱,很难不与这个人产生点关系。

  水火之势

  5月20日下午,贝壳官方发布讣告称,董事长左晖因疾病恶化去世,享年50岁。

  随后更多的消息流出,这位被称为“全国中介头子”的人,早在2013年就被诊断出肺癌,当时在国内的手术切掉了1/3的肺。在美国治疗了几年时间后,近期再次恶化为小细胞肺癌,回天乏术。

  壮年离世,不禁令人唏嘘。但抗癌八年,已属不易。

  图|贝壳创始人左晖因病去世,年仅50岁,曾创立链家、自如(视频来源:界面Vnews)

  随之而来的是无数房产中介人的自发悼念,与媒体人们的功绩梳理。

  目之所及,皆是左晖那句“坚持做难而正确的事”的座右铭,朋友圈充斥着颂扬的声音,大家仿佛无不为失去这样一位优秀的企业家而感到惋惜和悲伤。

  但在微博和知乎上,则是另一派光景。

“一个中介头子挂了而已。”

“被链家狠狠割过一笔,我只能说大快人心。”

“近乎垄断了所有的房产信息,他也是助推房价的黑手。”

  呵,宛如水火之势的言论,在不同属性的社交平台上,分别占领了高地。

  平心而论,左晖承载的相当一部分负面言论,都来源于天下苦高房价、高中介费久已的怨气。网友们发泄怨气可以理解,但问题核心,并非一家中介公司的老总所应该承担的。左晖在这上面,着实有些躺枪。

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  图|网友吐槽贝壳找房中介费贵

  稍微溯源一下左晖的人生。

  北漂12年,搬了10次家,被中介骗了很多次,左晖年轻时吃过不少租房的苦。

  到了攒够钱的置业阶段,他找不到靠谱中介,只能自己在电线杆和报纸的栏缝中找信息,自行联系房主看房、谈价格、办交割。结果搞了半年,都没买成房,把他气得够呛。

  彼时,中国房地产市场刚刚结束分配制,逐步市场化,市场上的中介机构鱼龙混杂。假照片、假信息、两头骗、各处瞒的情况甚多,仗着信息不对称赚黑心钱的中介大有人在。

  左晖想改变中介行业的心,便是那时候埋下的。

  最初完成原始的财富积累,他并不是通过卖房,而是卖保险。30岁的他,卖了5年保险,攒下了500万。在2001年的时候,左晖成立了北京链家房地产经纪有限公司,从此正式迈入地产中介行业。

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  当时北京的中介圈,自90年代的野蛮生长后,已涌现出几位话事人。

  1992年,香港的中原地产施永青北上掘金;1997年,刘永学出狱,改名刘益良,成立中大恒基;1998年,陈早春搭建了我爱我家的前身;1999年,莫天全归国,创立搜房网。

  虽然几大公司均规模化,各自瓜分了市场,但中介体验仍然不佳,充满了坑蒙拐骗。“车船店脚牙,无罪也该杀”的俗语,放在当时的中介市场,一点儿也不为过。左晖决心改变的,就是这个行业生态和规则。

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  左晖把诚信协议写在公司的展板上,让所有的员工在上签名。如同一股清流,高高竖起了“透明交易、签三方约、不吃差价”的大旗。

  这样的口号,很快吸引了不少的客户。但因为吃不到差价,各处透明,链家从每次交易中拿的回报就少,于是左晖只能提高中介费。但仅仅约束中介的行为,并未很快让太多客户感受到服务质量的提升,交易的核心毕竟还是房子主体。

  看中了房子,在链家签的话要交更多的中介费,很多客户都不乐意。于是乎,在链家看房,看成后飞单去其他中介签约成为了链家至今仍会遇到的问题。

  链家初期扩张的时候,左晖坦言“非常艰难”,但他也坚信这是一条正确的路。

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  勇士会成为恶龙么?

  虽然中介费较贵,但“真房源”的差异化打法,也使得链家筑起了一条护城河,其口碑不断提升,逐渐甩出其他竞争者一个身位。

  2005年,国家楼市调控,链家逆势扩张。与此同时,刘益良再次被抓,牌局开始洗牌。

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  而资本的青睐,让左晖拥有更加充足的弹药,他开始进军全国,先后进入南京、大连、天津、成都、青岛、上海、杭州等城市。

  2015年,他以不同方式合并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)集团、北京高策、盛世管家、大兴业、孚瑞不动产、满堂红、好旺角、元盛房产等共计11家房地产中介企业。

  如果仅仅只是链家,左晖不可能取代杨惠妍及许家印,成为“新财富富豪榜”的新一任地产首富。

  左晖的传奇还在于他对平台的打造,他想再造一个地产行业的“淘宝”。但这类操作并不容易,前人搜房网就试图利用自身的信息平台优势转型中介,结果被左晖号召中介同行发起了“反搜房网联盟”,搞得搜房网碰了一鼻子灰。

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  出来混,早晚要还的。这个代价就是当左晖2018年上线贝壳的时候,同样遭到了58同城率领的“反贝壳联盟”的抵制。

  这个行业牟利就依靠着信息,一个平台又垄断信息又做中介,这和兼任裁判和运动员有什么区别?

  然而,58同城毕竟不是链家,姚劲波也不是左晖。由于缺乏市场的信任,两年过后,“反贝壳联盟”的成员退出的退出,反水的反水。与此相对的,反而是贝壳找房的日渐壮大。

  贝壳通过ACN体系,也就是整个交易链中有参与的中介方,都将在交易完成后,按一定比例获取佣金的模式,吸纳链家体系外的房产中介公司进入该系统。同时它开创了VR看房,将房产交易放到了线上。

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  图|贝壳交易模式(资料来源:中信建投

  对于中小型中介来说, 投奔贝壳不但能搭乘流量快车、获取收益,也能对平台形成流量正向反馈。而这,使得贝壳越来越强。

  截至2020年年末,贝壳大概有约4.5万家门店、47万经纪人、260多个经纪品牌。贝壳找房2019年的房产交易GTV高达2.1万亿元,仅次于阿里巴巴,在22.3万亿元的住房市场中占据10%的市场份额。

  一个可怕的现象在于,不管最终是否在贝壳上成交,几乎所有的大小中介都在用贝壳APP上的房源发给自己的客户。当所有的竞争对手都用着自己的产品的时候,那那些竞争对手还算是对手么?

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  图|贝壳找房的三年账本(数据来源:招股说明书)

  有人认为,从这个意义上来说,左晖近似于形成了垄断。贝壳并未对房产市场和房价起到稳定的作用,反而快速利用房源的垄断获得了高额的利润。

  竞争对手不是不明白这个道理。不久前,在阿里巴巴因“二选一”垄断行为被罚182亿元的时候,姚劲波就在朋友圈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿。

  贝壳究竟是垄断牟利,还是赋能所有中介,这个仍存争议。但没有争议的是,从业20年,左晖完全变革了整个行业。

  江湖永不宁

  大部分领域的变革者,都是享有鲜花和掌声的。

  但是左晖背后总是有一个很大的声音挥之不去,中介费太贵,从客户的身上牟利过多。而这个现象,在贝壳上的中小型中介日趋向链家靠拢之际,显得越发明显。

  那么,长期被人诟病“贵”的链家的中介费究竟有多高?

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  图|重庆链家买卖房屋服务费用

  各地有各地的差别,以盐财经记者所在的广州为例,标准是3%(买家担负2%,卖家担负1%)。根据房子价格,各经纪人可以申请一定的折扣,大多数的买家需要支付房子总价的1.4%~1.7%作为中介费给与链家。

  广州刚需买首套房多在300万~500万,意思也就是中介费大概要支出5万~8万元。

  此外,有些城市的房产市场属于卖方市场,这样的市场中,卖家的声音更大,那么买家往往要承担卖家那部分的中介费,这使得买家要付的钱更多。

  比如上海,就是典型的卖房市场。一套500万的二手房,链家的买家就要付15万的中介费。上海为什么更多的人在摇号打新房,除了新房价格便宜,与中介费实在太贵也有很大关系。

  相较于中小中介1%~1.2%的中介费率,甚至还有那种给钱就干的小小中介,链家无疑算高的。

  不过左晖在2019年的某次采访中,曾横向对比过其他国家的中介费。他说,“中国的中介费普遍费率大概在 2.5% 左右,在全世界看来,也不算高。美国是 6%,日本是 6%,中国台湾是 5%,南非是 8%,香港虽然是 2%,但是还有 1% 的预支的费用。”

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  图|左晖曾说:“这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话,大概需要经纪人收入是城市人收入的1.2倍。”

  他的言下之意,目前国内房产中介的中介费很低了。

  数字的确如此,但实则美国、日本等国家地区他们的中介服务与中国存在较大差别。就像比较同类型商品,只比较价格,却不提质量和做工,就没意义了。

  总的来说,链家动辄5万元以上的中介费,对于很多网上熟悉链家的网友来说,觉得贵了的人不在少数。而贝壳平台在吸纳了众多中小中介后,现在高中介费已经逐渐成为常态。

  中国的中介费,从中央政府制定统一指导价,到放权给各省,再到由企业自行定价,经过了一段不长的路。

  2014年之前,全国的房地产中介服务收费,由政府制定统一指导价。

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  房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额计收。房屋买卖则按成交价格总额的0.5%—2.5%计收,最高不超过成交价格的3%。

  2014年,《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发布,中介服务费定价权下放到省级。

  2016年,各省逐渐放开房地产中介服务收费定价,变为市场调节,即由企业自行定价。

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  大中介公司手上房源多,好物产就多,定的中介费率较高。而小中介公司手上房源少,一般不能定价太高,不然就缺乏竞争力。

  贵不贵,还是要看服务值不值。中介的工作主要是提供房源信息、带看房、产调、防范风险产品、协助交割、协助按揭、帮助解决纠纷。

  这其中,客户最看重的是房源,最容易忽视的纠纷和风险。遇到干净的卖家,一气呵成的交易,往往会觉得中介费不值。若是找中小中介,不甚踩了坑,陷入纠纷,又会后悔没找大中介,因小失大。

  所以,对于收取高额中介费的链家,听到的大部分声音并不是感谢你们诚信帮我们避免了坑(因为那些多是小中介),而是对于中介费昂贵的抱怨。某种程度上,这算是一种反向的“幸存者偏差”了。

  中介行业的特性,加上不动产在中国的地位,决定了行业领军者会长期处于舆论中心。失去了创始人的贝壳,未来需要面对的还有很多。有低佣金扩张的新玩家,有去中介化的新平台,更有更强资本要创建的“另一种选择”的挑战。

  左晖离世,或许会永享宁静。但他身后的江湖,永远不会平静。

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