孙宏斌的规模焦虑:融创领衔主演“夺地之王”

  新浪财经 王茜

  两个月前曾表态对拿地“保持审慎态度”的融创中国,在刚结束的这轮集中供地中“独领风骚”,成为 “夺地之王”。

  值得注意的是,去年融创中国未能完成6000亿元的销售目标,在今年3月举行的业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌对业绩不达一事只轻描淡写地带过。但紧接着,今年一季度,公司又被保利发展挤出行业前四的队列。

  在业内人士看来,今年前五个月融创中国于土地市场的表现,恰恰说明规模依然在这家头部房企的需求中排在最高优先级。

孙宏斌的规模焦虑:融创领衔主演“夺地之王”

  融创在首轮集中供地中“拔得头筹”

  截至今年5月中旬,全国第一阶段集中供地基本告一段落。据中原地产研究中心统计,22个重点城市中已经有12个城市成交了第一批土地,合计包括北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛等,合计成交金额高达5674.11亿。

  在诸家参与集中供地的房企中,融创中国以398.52亿元的权益拿地总价、33宗地和320.8万平米的权益规划建筑面积的成绩“一骑绝尘”,位列拿地榜第一名。以拿地金额计,排在融创中国之后的华润置地,拿地金额仅为融创中国的一半左右。

孙宏斌的规模焦虑:融创领衔主演“夺地之王”

  融创中国进军的重点城市包括广州、重庆、无锡、杭州、北京、青岛和天津等地。其中,在杭州一地,融创中国以126.95亿元斩获了4宗地;在其大本营天津,融创中国继续重仓,以105亿元斩获6宗地,成为那次集中供地中的最大买家。

  除了重点城市,融创中国今年还活跃在徐州、淮安、芜湖、江阴、临沂等三四线城市的土地市场,并屡屡拍出高溢价地块。公开报道显示,融创中国在芜湖、淮安、临沂和徐州四地拿下的土地溢价率分别高达169.44%、99%、83%和80%。

  而就在今年2月,融创中国还曾因为土拍地块高溢价问题被上海普陀区政府约谈。涉事地块位于普陀区石泉社区,在今年2月20日被融创中国与厦门建发联合体以总价64.52亿元竞得,成交楼面价84346元/平方米,溢价率36.15%。

  融创缺地吗?从2020年的情况来看,融创中国连同其合营公司及联营公司总土地储备约2.58亿平方米,暂居行业第一位,前提是万科和碧桂园未公布自己的总土储面积,以及恒大反复强调自己要降土储、降负债。

  不考虑“碧恒万”三巨头,融创中国在地产圈已然是“巨无霸”的体量。但是,孙宏斌显然并不满足于此。

  今年5月,融创西南集团敲定了与广西彰泰集团的合作协议。双方以成立合资公司的形式来合作开发目标项目,融创方面持股80%,并向合资公司投入91.7亿元。目标项目包括主要位于南宁、桂林等城市,包括54个房地产开发项目及3个房地产代建项目,截至2020年年底,计容未售建筑面积约825万平米。

  这是融创中国近18个月内最大的一笔并购项目,而上一次是2019年11月以153亿元的价格收购云南城投集团持有的成都环球世纪会展旅游集团及成都时代环球实业有限公司51%股权。

  谈及融创中国近期的动作,中原地产首席分析师张大伟对新浪财经表示,“这说明房企依然在追求规模,将规模放在第一位,利润是第二位的。”

  值得一提的是,尽管融创中国去年在营收和净利上录得超过三成的同比增幅,但是毛利率同比下降3.5个百分点至21%,销售成本同比增长42.4%。

  “三道红线”方面,按照剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍的要求,2020年融创中国的净负债率(96%)、非受限现金短债比(1.08)两项指标从“红档”降至“黄档”,剔除预收款的资产负债率(78.3%)则仍未达标。

  不过,对融创中国而言这可能不是多大的问题。监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标,而融创中国承诺会在2022年提前完成。

  孙宏斌一向是敢于下注的。在前几年逆势加杠杆“买买买”的运动中,融创中国的净负债率一度飙升至205.9%这样的高位,但同时扎扎实实地收割了一轮规模红利,2017年至2020年均稳居行业前四。

  “大而不倒”依旧是地产圈的信条

  在集中供地启动之前,融创中国的拿地热情曾有所减退。

  2020年融创中国新增土地储备约5877万平方米,同比下滑41.05%;而2019年的新增土地储备是9970万平方米,同比增长106.8%。同时,2020年融创中国的平均土地成本4270元/平方米也较上一年的4306元/平方米有所下降。这背后的主要原因可能是来自前述“三道红线”的降档压力。

  但融创中国亦面临现实问题——2020年未能完成6000亿元的销售目标。

  在2019年取得5562.1亿的合约销售额后,融创中国喊出了6000亿元的口号。然而,最后该公司去年的合同销售金额止步于5752.6亿元。在今年3月举行的融创中国业绩会上,孙宏斌将业绩不达的原因归咎于疫情,但他同时又称,“去年少卖了200亿,但没有必要弄到6000亿,6500亿我也能达到。”

  事实上,孙宏斌已经暗示此后的积极扩张动作。

  他在介绍公司拿地的渠道——公开市场、收并购和产业项目时说,“公开市场上我们还是有比较大的优势,现在有58个城市公司负责120个城市,可以抓住板块轮动的机会”。

  针对收并购问题,他明确表示“下半年相信还会有能买的公司。” 孙宏斌乐观认为,房地产行业距离见顶还早,今年行业规模能过10亿,未来可超20万亿,三年内至少有3家房企销售规模过万亿。

  而2021年一季度的销售排位变化,可能更凸显融创中国加快扩张的紧迫性。今年1-3月,保利发展以1242.82亿元的签约金额赶超融创中国的1162.8亿元,将后者挤出了行业前四的队列。

  即便地产圈“反规模优先”的口号已经喊了一段时日,“大而不倒”仍是许多人的信条。张大伟对新浪财经表示,房企追逐规模的心态在集中供地政策下更为明显。

  他分析认为,2021年初,整体房企拿地依然积极,特别是融资难度降低,经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。

  张大伟指出,房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。4月来已经有超过14家企业拿地过百亿。疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,拿地积极性明显提高,特别是整体行情持续升温。

  以杭州滨江集团为例,该公司与融信集团联合体在杭州首轮集中供地中一口气拍下了五块地,但据滨江集团董事长自称,这些地块只有1%-2%的净利润空间。同样属于千亿级区域房企的龙光集团,在深圳极其严苛的限价和配建条款下,斥巨资80亿元于首轮集中供地中拍下了两宗地。

  对于规模,孙宏斌有过两种表述:2017年他曾在某次峰会上表示,房地产行业玩规模还有五年的时间;而在公司2018年和2019年的业绩会上,他又反复表示不看重规模排名,要把利润、效益放在第一位。

  孰真孰假?或许这都是老孙的心里话。

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