房地产税真的要来了?

  房地产税真的要来了?

  来源:地产黄老邪

房地产税真的要来了?

  作者|黄博文

  5月11日,据财政部网站消息,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局在北京召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

房地产税真的要来了?

  房地产税的脚步,从未如此之近。

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  房地产税离我们还有多远?

  从2012年开始,全国两会政府工作报告多次提及房地产税。

房地产税真的要来了?

  按照大众的理解,房地产税开征之前,必须先全国性立法,然后才能在各省市推行开征。鉴于立法工作尚未传出明确的进展消息,很多人认为开征节点会在3年后、5年后甚至10年后。

  但5月11日爆出的房地产税改革试点工作座谈会新闻,则传递出了不同的信号。

  第一、会议是以座谈会的形式召开的,而非研讨会,即属于政策决策性质的会议,分量比较重。

  第二、参与座谈会的部门包括财政部、全国人大预工委、住房和城乡建设部、税务总局,完整涵盖了房地产税推进与执行部门,说明关于房地产税的方案,已经涉及到了实操层面的内容。

  第三、出席座谈会出席的人员量级很高,用词是各部委和部分城市的“负责同志”,一般这种表达指的是“部长”和“市长”。意味着已经圈定了试点城市的范围。

  第四、除了本次房地产税改革试点工作座谈会之外,我们必须注意到,官方2021年内已经三次提及房地产税,频率之高非常罕见。

  3月13日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布,和房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。

  4月7日,在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上,财政部税政司司长王建凡表示,要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

  5月6日,财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到,推动构建新发展格局,促进高质量发展,必须加快建立现代财税体制。刘昆提到,完善现代税收制度,健全直接税体系,逐步提高直接税比重,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革

  黄老邪认为,房地产税的推出是大势所趋,因为房地产税在很多国家已经是一个较为成熟的税种,也是调节高房价,降低房价过高对社会经济发展所带来威胁的重要手段。

  对于中国来说,房地产税早晚要推进,早晚要实施,这是不容置疑的。因此在本次座谈会过后,相关城市的试点工作很有可能在短期内获得重大推进。

  但是鉴于房地产税利益牵涉面甚广,甚至涉及到牵一发而动全身的关键领域,因此试点也要征求意见。这也在一定程度上说明官方比较谨慎,目前相关工作方案还有待优化,不可能短期在全国范围内大面积推广。

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  房地产税会带来什么影响?

  5月11日是个不寻常的日子,除了房地产税改革试点工作座谈会之外,有两则新闻早已霸占了地产行业的头条。第一,姗姗来迟的第七次人口普查数据终于公布了;第二,“两集中”政策后北京首次集中供地落下帷幕。

  众所周知,房地产市场短期看政策,中期看土地,长期看人口。以上三条新闻叠加在一起,在一些人看来,可能是对楼市的“短中长多重利空”。

  首先,这次人口普查所显示的近十年新出生人口数据虽然没有太出人意料,但在个别数据还是显得非常吓人的,如“初婚”人口从2013年的1190万对,下降为2019年的699万对,降幅为41.26%,结婚率降低必然会对生育率产生重大影响。

  其次,关于来势汹汹的“两集中”供地政策,很多人的理解还局限于试点城市一年只卖三次地,但其实“两集中”政策中还隐含着这条规定——2021年供地规模不得低于近5年平均量。

  最后回到本文主题房地产税上,如果房地产税试点铺开,必定会对试点城市的楼市产生影响,但会产生什么样的影响,影响程度几何?

  黄老邪认为,房地产税政策一旦推出,对不同类型城市的中短期影响不同,长期影响也会不同,需要具体城市具体分析。

  例如城市A的房地产市场是存量市场,二手房交易量大于新房交易量。而城市B则是增量市场,新房交易占主导地位,那么房地产税政策对这两种类型城市的影响各不相同。

  除了存量因素之外,影响房地产税实施效果的因素还有城市人口流向是正向还是逆向、城市化率是高还是低、租金水平是高还是低等等……这需要建立一个非常复杂的模型去分析。

  参考前期试点城市重庆与上海房地产税的执行细则,就算本次试点范围扩大,也大概率不会对首套房收取房地产税。

  鉴于国情,中国版的房地产税的征税目的大概率是巩固“房住不炒”,因此不会对于所有房地产都征收,也没有必要在所有城市都开展。这就对于发展型房企追求深耕与扩张平衡,提出了新的挑战。

  其次,国家也通过本次房地产税改革试点工作座谈会的召开,向热点城市、开发商与老百姓释放了这样的一个信号——楼市不能太疯狂,疯狂炒房与故意推热房地产市场必将得到当头棒喝。

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  发展型房企如何应对

  一、增强战略创新能力

  为从来没有一个时代像现在这样充满了不确定性,房地产税试点一旦推出,必将使企业的外部环境发生激烈的变化,这也就要求企业内部也要进行变革创新。在变换莫测的VUCA时代,战略创新毫无疑问已经成为了企业生存与发展的重要课题与必要条件。

  房企战略创新三大难点——思维、模式、资源。

  思维难点体现在企业能否以新的思维去预判外部环境,思考未来目标,思维是否在不断进阶。

  模式难点在于是否能实现转型,能否构建全新的模式并使其落地,对于企业转型来说至关重要,而这恰恰是很多房地产企业转型过程中的最大难点。

  资源难点体现在没有对应的资源来支持企业转型,包括产业资源、人力资源等。没有足够的资源支持,房企转型很难落地,也很难成功。最多也是表面上的成功,而内核却是失败的。

  房企具体如何进行战略创新,请参考地产黄老邪以往文章《有些房企的战略创新,一开始就注定失败!》

  二、加强城市研判与投资拓展能力

  毫无疑问,投资驱动是中小型房企做大规模的首要发力点,实际上拿对一块地,往往大概率降低了项目的经营风险。在房地产税相关政策不明朗的情况下,投资判断比任何时候都要重要,“因城施策、一城一策”政策指引下,城市机会的捕捉仅仅靠运气远远不够,进错城市、拿错地有可能会让一个中小型房企从此“出局”。

  从老板层面的经营专注、到经营团队的研究能力补缺正在变得越来越重要,主动防范房地产税所带来的的风险,比经验主义来得更加靠谱,因此“投资养人“最划算,并非空穴来风,但是要看养人的结构和质量。对城市上位、相似等级城市竞争、城市自身动态进行研究,是投资精细化的基本动作。

  进对城市拿对地是未来房地产企业的头等智慧,也是大多数中小型房地产企业仅仅靠老板一人或者少数几个人决策面临的最大风险。

  三、平衡深耕与发展

  黄老邪一直认为,发展型房企要把握深耕与扩张的平衡,不能将所有鸡蛋放在同一篮子当中。毫无疑问,深耕是房企发展的必由之路,但要把握好深耕的程度,切忌走深耕的极端。一旦深耕城市的市场因为房地产税试点出现问题,那么走极端深耕路线的企业,将会面临灭顶之灾。

  因此,企业要在深耕的基础上适度拉开布局,从深耕一个城市到深耕两三个城市,同时发展若干个机会导向型城市,这样既能享受深耕的红利,又能有效规避深耕的风险。

  四、践行产品主义,入局美好生活

  房地产税一旦出台,必将会对试点城市的房地产市场造成一定的冲击。提升产品溢价,才是企业解决市场困境的出路。

  房地产企业必须提供性价比更高的产品与服务,过去粗制滥造,不注重客户价值的产品,已经不再能适应市场要求。企业必须认识到未来开发商卖的不只是传统意义上的产品,更是产品上所承载的生活方式。消费者所追求的美好生活方式,将成为房企产品的灵魂所在。

  五、向泛地产方向渗透,多元化投资

  目前大部分百强企业都在向泛地产领域渗透,因为泛地产业务能在一定程度上规避房地产税所造成的负面影响,并能在有效获取调控红利。但泛地产项目也对企业的多元化投融能力提出了更高的要求。

  对于小型房企来说,由于以往资源、经验积累不足,可以先从单个项目突破,向泛地产转型。而对于资源、能力储备较足的中大型企业来说,可以加大在泛地产领域的投资力度,甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。

  六、关注当下,有节奏去库存,加强回款

  中小房企一定要密切关注房地产税的推行进程,在政策出台前抓紧去化,这样才能有效规避新政对于企业的负面影响,并在政策实施之后,有能力为自己创造战略转移或逆向操作的机会。

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