贝壳“佣金”再调查:3%为行业最低 中介行业透明化迫在眉睫

  原标题:贝壳“佣金”再调查

  来源:极点商业评论 

  黄枪枪

  2月23日,“极点商业”独家报道贝壳系在重庆、郑州等多个城市实行3%中介服务费(佣金),引发行业关注和媒体热议。

  那么,贝壳系中介费从2%调整到3%,到底是涨价还是调整,其背后原因到底是什么?购房者成本压力是增大还是降低?卖方为何要承担1%的佣金,会不会转嫁到购房者头上?3%的佣金,对买卖双方来说是否强制?此前长期混乱无序的中介行业,目前又是一个怎样收费情况?

  连日来,“极点商业”再次深入房屋中介行业,并对贝壳、链家相关负责人、以及多位中介从业人员,就上述外界和买卖双方关注多个焦点问题,进行深入了解和采访。

  01、1.5%贷款服务费取消,购房者成本压力减小?

  近日,多位链家门店经纪人证实,从今年2月底起,已开始执行相关政策,链家、德佑、中环、恩居、21世纪不动产等贝壳系中介费率已调整为3%,即卖方1%,买方2%。

  中介费之外,还有贝壳平台统一的权证代办费用和贷款服务费,其费用总计为4000元。同时,取消收取买方贷款总额1.5%的服务费。

  在多位链家经纪人看来,这是佣金结构的调整,并非涨价。有链家经纪人对此表示,费用调整之后,买方不用再交以前那么高的贷款服务费,减轻了购房者的成本压力。

  “对购房者来说,最大利好是取消了1.5%的贷款服务费。”上述链家经纪人表示,这在业内来说,1.5%贷款服务费的取消也是先例。

  所谓贷款服务费,是为那些有按揭贷款需求客户办理相关手续的费用,比如与银行、律师、评估机构等人员打交道的“跑腿费”。其收费标准及细则,目前还是空白。

  “以成交一套200万元房屋,买方首付3成为例,照原来收费标准,2%中介费+1.5%按揭担保服务费,即便几百元权证代办费忽略不计,买方需支付大约6.1万元相关费用,卖方不产生费用。按最新标准,买方需要支付4.4万元(2%中介费+4000元权证贷款费),卖方费用增加2万元。”重庆贝壳市场中心负责人秦树勋对此算了一笔账:在新标准下,实际上购房者的成本压力,得到了减轻。

  目前,一个业界关注的问题是,从计算公式来看,在购房者压力明显减轻的同时,卖方会不会将这笔费用,转嫁到买方头上?

  “不排除个别卖方通过提高价格方式,将费用转嫁到买方头上。但在目前二手房交易大环境下,这难以成为普遍现象。”有业内人士就此表示,二手房价格一来和市场挂钩,二来二手房“一房一价”,其价格决定权由市场和买卖双方心理决定,佣金无法左右市场价格。

  上述业内人士称,商业基本规律是供小于求则涨价,供大于求则降价。随着政策调整,市场环境变化,目前二手房存量越来越多,行业逐渐进入“买方市场”,二手房价格、成交量均呈下跌趋势。

  以重庆为例,根据各个机构及媒体估计数据,“重庆二手房存量已高达20万套,随着未来新房的持续交付,二手房存量还将不断增长。”

  “二手房行情现在并不算好,成交量和带看量都急剧下降,一套房子挂牌,平均成交周期超过90天。”多位中介行业人士表示,这意味着购房者选择权更大,可供选择房源也更多,二手房议价空间也就变大。

  但对卖方来说,进入“买方市场”并不算一个太好的消息。

  “我挂在中介的一套房子,好几个月了还未成交,标价比原来心理价位低了近十万元,仍然没有卖掉。”最近急于出售名下二手房的谢丹就表示,现在二手房市场行情不好,只要能将房屋很快出售,自己承担1%的中介费用,也完全可以接受,更不会将这笔费用转嫁到买方头上。

  有房地产行业观察人士认为,二手房“卖方市场”进入“买方市场”的转变,中介机构对原有收费体系进行调整,也是为了适应买卖双方市场变化后的新需求。“其目的,或许是为了减轻购房者压力,增加市场活跃度和成交量。同时,也要看到平台和企业经营确实也需要考虑成本问题,所以适当调整策略,将部分佣金让卖方承担。”

  02、行业鱼龙混杂,3%为行业最低?

  实际上,多年来由于房产经纪行业鱼龙混杂,中介费标准一直没有明确规定。那么,3%的佣金,行业对比来看处于什么位置?

  以二手房存量排在前列的重庆市场为例,中介平台除所有品牌加起来约有1500多家门店的贝壳系,还有对外宣称1000多家门店的到家了,400多家门店的优居,再加上更小一些的美联物业、诚祥地产、三科地产等,构成重庆中介的江湖版图。

  目前,到家了中介门店内公示的收费标准是:佣金为成交价3%,其中业主1%,买方2%。此外贷款服务费为贷款额的1.5%-2%(商贷1.5%,公积金2%),按揭评估费1580元,权证办理费500元。

  诚祥地产和到家了收费标准完全一致。仍按照一套房子200万价格、首付三成来计算,那么到家了、诚祥买方需付出的购房成本约为40000元(2%佣金)+21000元(贷款140万,1.5%商贷服务费)+1580元的评估费+500元的权证办理费,合计大约为63080元。

  如果加上卖方的1%佣金,那么到家了、诚祥一套200万元的二手房,买卖双方总计费用为83080元,约为总价格的3.5%——并不包含买家选择公积金贷款增加的贷款服务费。

  优居收费标准则有所不同。优居目前佣金只向买方收取2%,但值得注意的是,其按揭服务费为成交总价的1.5%,另外评估费为成交价的0.5%,以及1800元的按揭代办权证费用。

  以此计算,那么一套200万元的二手房,买方需要向优居所缴纳的费用合计为:40000元中介服务费(成交价2%)+30000元按揭服务费(成交总价的1.5%)+10000元评估费(成交价)+1800元权证费用,总合计高达81800元。

  这意味着,优居二手房的中介费用,相当于按成交价的4%比例收取。

  此外,美联物业则向买卖双方各收取成交价的2%,贷款服务费为成交价的1.5%。以此计算,美联中介的佣金比例为5.5%,总收费按标准高达110000元。

  在重庆拥有几十家门店的三科地产则是买卖双方各收取1.5%,合计3%,按揭贷款服务费为成交金额的1.5%,但必须大于5000元,另外评估费1580元,权证代办费1000元,总收费约为92580元。

  如果将重庆所有中介行业佣金和其他收费横向对比来看,那么会赫然发现一个让人吃惊的事实——贝壳系的3%佣金,居然在行业中最少。

  截至目前,美联物业、诚祥地产、到家了、优居、三科地产等均未跟随贝壳脚步调整收费比例。

  “如果跟随贝壳调整收费比例,那么就意味着要取消贷款服务费,这可能是上述中介难以接受的。”有业内人士对此表示,在佣金之外,房产中介半强制性代办贷款、收取贷款服务费已成行业约定俗成的“潜规则”,也是不少用户最为反感的收费。

  “我以前买房时,某中介平台给我的说法是,贷款服务费是银行所收,信以为真支付后,后来偶然得知银行并不收取该项费用。”一位购房者吐槽说,她找到中介理论,中介才改口承认这笔费用其实是中介收取,但这是为客户承担贷款风险。

  “这是一种被欺骗的感觉,不明不白交了很多钱。”她说。

  在黑猫投诉上,一位消费者也投诉称,自己于2020年5月底通过到家了中介公司购买了一套总价85.2万元的住房,按揭购买,签合同时不知情,被忽悠了一项“按揭服务费”10200元。此后,重庆到家了回应称,贷款服务费明码标价,不存在乱收贷款服务费的情况。

  那么,银行到底是否收取这笔费用呢?3月初,多家银行信贷人士向“极点商业”确认称,银行方面没有收取这笔费用。

  值得一提的是,有消费者协会房地产行业专业人员就表示,对打着银行幌子误导消费者的行为,对贷款服务费这种缺乏法律的真空地带收费项目,应尽快纳入法律体系。

  “房产中介只能收取中介费,即佣金,而贷款服务费、评估费等都属于附属费用。”有律师就表示,现在二手房交易服务费呈混乱、不透明的态势,最重要原因就是除了佣金,还有各种五花八门、巧设名目的收费项目,比如按揭贷款服务费,是按照成交价收取,还是贷款总额收取,就出入相当大。“房产中介行业透明化,迫在眉睫。”

  “重庆链家等调整收费标准,去掉银行贷款服务费,其实是佣金透明化的一个动作。”在重庆贝壳市场中心负责人秦树勋看来,之前收费模式比较复杂,如今把标准和承担方都明确了,其目的正是为了引导行业走向透明化,避免交易中一些灰色费用的产生,旨在引领行业规范。

  秦树勋称,今年1月21日,重庆链家召开品质升级发布会,推出“十五大安心服务承诺”及“绿金服务标准”,以纠正行业乱象、提升服务体验,推动重庆房产经纪行业的迭代发展。彼时,链家相关人员表示,为规范交易,希望将二手房交易收佣透明化、标准化,并以更优质的服务来服务好买卖双方。

  03、品牌自主定价,二手房交易何时真正透明?

  另外一个外界关注的问题是,由于链家、21世纪不动产、德佑等公司均为“贝壳系”,那么贝壳旗下所有品牌,是否都必须跟随贝壳平台的调整步伐?

  “这其实存在一定误解,贝壳平台只是提出业主&客户双向收佣制度的倡议,以及对业主佣金提出不高于总房款1%的指导标准,对客户佣金提出不高于2%的指导标准,具体如何收取需要看如何议价。”秦树勋就表示,旗下品牌具有自主定价权,贝壳平台具有指导价格的权利,但并非强制。

  “合作品牌最终如何收取,还得看他们自己的意愿以及所在市场的具体情况。比如德佑,哪怕一分钱佣金不收做亏本买卖,也是品牌的权利。”秦树勋表示,不过为了旗下各品牌合作通畅,贝壳平台有一个收费最低标准的软管控。

  从贝壳公开数据来看,2018年和2019年,佣金收入分别占存量房收入的99%和94%,由此带来的二手房佣金收入,2019年在贝壳总收入占比为53.39%。截至2020年9月30日,贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.4万家,连接的经纪人超过47.7万。根据最新财报来看,2020年第三季度贝壳平台总交易额(GTV)达1.05万亿元,同比大增87.2%。

  庞大数字背后,主要得益于贝壳平台采用的ACN模式。“目前,业内有以贝壳找房为代表的经纪人ACN协作模式,以58同城为代表的流量端口模式,以易居为代表的开发商资源广泛整合模式,以房多多为代表的中小经纪品牌生态赋能模式。”

  “上述模式中,比如传统流量端口模式,有着明显弊端,在流量端口费这种模式下,经纪人、中介公司之间竞争激烈,经纪人在一单交易中服务角色并无细分,就是一人尽可能担任多职,每个人都希望自己的房源排在最前面,那么就只好通过不停点击或者花钱,让房源排在最前面。”一位房产中介业内人士表示,流量焦虑下,这是58同城“虚假房源”屡禁不止的重要原因。

  上述业内人士表示,客观而言,目前更能代表行业未来趋势发展的,是2018年从流量端口模式转型为ACN模式的贝壳平台,这也是贝壳迅速壮大,并最终成功上市的转折点。

  所谓ACN模式,全称 Agent Cooperation Network(经纪人合作网络)。根据贝壳官方说法,即在遵守房源信息充分共享等规则前提下,把整个服务链条细化,同品牌或跨品牌经纪人之间以不同角色共同参与到一笔交易中,成交后按照各角色在各环节贡献率进行佣金分成。

  简单而言,ACN的核心是一套行业合作机制,把房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色进行分工,角色分工背后是利益分配,以此来解决房源、客源、经纪人之间的合作难题,实现高效的资源匹配。

  3月初,一位链家门店经纪人向“极点商业”展示了他们现在所用的“贝壳A+”管理系统,该操作平台在房客源、签约、交易管理等方面做了详细划分,无论是链家、德佑还是入驻贝壳的其他中介品牌,均使用这套系统完成日常的业务操作。

  “在促进精细分工、提高资源利用效率的同时,也有利于降低内部恶性竞争、推动良性竞合。比如德佑经纪人,带客户到链家、恩居或其他品牌店里,其他品牌店也愿意一起服务,最后所有人根据规则分佣,不会为分佣比例闹矛盾。”秦树勋表示,ACN模式下收入来源主要靠促成成交后的交易佣金,这促使经纪人更用心地维护业主,从根源上降低经纪人迫于经济成本压力而进行的虚假房源录入。

  相关数据显示,目前超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成,跨店跨品牌成交已成为贝壳平台重要成交方式。“贝壳要做的是开放平台,门店拓展数量、销售业绩不是贝壳首要考核指标,而是主要围绕客户满意度和店东发展速度进行评判。”贝壳相关人士表示。

  不管如何,除了备受关注的佣金,中介平台的服务品质,是买卖双方,同样相当看重的因素。

  “房屋买卖是一件大事,中介机构服务是否规范、专业,仍然是自己考虑委托的第一要素,只要服务跟得上,即便佣金多一点也能接受。”多位购房者就表示,前提是,服务要物有所值。

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。

免责声明:

钢铁圈网站刊登本图文出于传递更多信息的目的,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载图文不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,不构成投资建议,如有侵权,请 联系我们 删除。投资者据此操作,风险自担。
公众号
公众号
返回顶部